澳門樓市現況2026：均價、成交量與本地 vs 外資購買比例
踏入2026年，澳門樓市仍處於「價格回調、成交審慎、買家以本地資金為主」的階段。根據澳門統計暨普查局資料，2026年第一季整體住宅樓價指數為188.9，較2025年第四季下跌1.5%，按年則下跌6.7%；當中現貨住宅指數下跌1.7%，樓花指數反而微升0.6%，反映二手市場議價空間較大，而新盤價格仍有一定支撐。來源：澳門特區政府入口網站／統計暨普查局。
均價與成交量：買家有更多議價籌碼
以完整年度看，2025年住宅單位買賣共3,245個，成交總值153.3億澳門元；整體住宅每平方米實用面積平均價格為70,935澳門元，按年下跌16.7%。按區域計，澳門半島平均68,894元、氹仔72,971元、路環81,500元，三區均錄得雙位數跌幅。這代表2026年初買樓，不應只看業主叫價，而要用「每平方米實用面積成交價」作基準，並與同區近半年成交比較。來源：2025年全年及第四季私人建築及不動產交易統計。
實用判斷：若同區同類單位叫價高於2025年均價10%以上，買家應要求業主提供裝修、景觀、樓齡或車位等合理溢價理由，否則可把議價目標放在5%至10%。
本地 vs 外資：市場主要仍由本地買家支撐
澳門官方成交統計較少直接公布「本地買家與外資買家宗數比例」，但從按揭資金可見，本地需求佔主導。澳門金融管理局資料顯示，2025年12月新批核住宅按揭貸款9.0億澳門元，全屬居民貸款；2025年11月居民部分亦佔新批核住宅按揭的98.7%。來源：2025年12月物業按揭貸款統計、2025年11月住宅按揭統計。換言之，現時澳門住宅市場並非由外資大量掃貨推高，而是由本地家庭換樓、首置及資產配置需求支撐。
- 本地買家：優先比較銀行估價、壓力測試及每月供款佔收入比例，避免只因樓價回落而超額借貸。
- 外地或非居民買家：除樓價外，必須預先計算額外印花稅、按揭成數限制及資金出入境安排，否則總成本會明顯高於本地買家。
- 中小企老闆：若以公司現金流供樓，應先分開個人置業與公司營運資金，至少保留6至12個月租金、人工及貨款周轉。
按揭申請條件：最高成數、壓力測試、外籍居民限制
2026年在澳門申請住宅按揭，核心規則比過去簡化：一般私人住宅的按揭成數上限為70%，即買家至少要準備約30%首期；澳門居民購買經濟房屋的按揭成數上限則維持90%。澳門金融管理局及財政局於2024年4月20日起取消非澳門居民逆週期樓宇按揭成數措施，並將澳門居民及非澳門居民按揭成數上限統一為70%，同時暫停「利率上調兩個百分點」的壓力測試要求。
不過，「暫停官方壓力測試」不等於銀行會完全放鬆審批。銀行仍會看申請人的收入穩定性、負債比率、職業類型、供款紀錄、首期來源及物業估值。以500萬澳門元住宅為例，若可借70%，貸款額約350萬澳門元；假設30年期、年利率約3.5%，每月供款約15,700澳門元。若利率升至5.5%，月供會上升至約19,900澳門元。對中小企老闆或自僱人士而言，銀行通常會更重視最近1至2年的報稅紀錄、公司流水及盈利穩定性。
數據參考：澳門金融管理局2026年3月物業按揭貸款統計顯示，當月新批核住宅按揭貸款按月上升65.3%至10.9億澳門元，其中居民部分佔99.7%；截至2026年3月底，未償還住宅按揭貸款總額為2,039.7億澳門元，住宅按揭拖欠比率為3.5%。來源：澳門金融管理局／澳門特區政府入口網站。
外籍及非澳門居民要留意甚麼？
現時非澳門居民購買私人住宅，按揭成數上限已與澳門居民看齊，但實際批核仍視乎銀行風險評估。若收入來自外地，銀行可能要求提供海外稅單、僱主證明、銀行流水、資金來源文件及身份／居留文件；部分銀行亦可能對外幣收入作折算或保守計算。非澳門居民亦要分清私人住宅與經濟房屋資格，後者並非一般外資可自由申請的產品。
- 實用建議一：睇樓前先向2至3間銀行做預批，確認估值、可借成數及實際利率，不要只用樓價70%作預算。
- 實用建議二：即使官方壓力測試暫停，仍應自行用「現行利率加2個百分點」試算，確保月供不超過家庭或公司東主可支配收入的40%至45%。
- 實用建議三：自僱及中小企東主應提前整理報稅表、公司財務報表、營業流水及股東分紅紀錄，減少銀行要求補件而拖慢成交。
主要銀行按揭利率比較：P-rate計算與實際月供估算
澳門住宅按揭多數以 P-rate（最優惠利率）減優惠幅度 計算，例如「P-2.5%」。截至最新公開資料，中國銀行澳門列示澳門元及港元最優惠利率為 5.25%，澳門國際銀行亦列示澳門元及港元 Prime Rate 為 5.25%；兩者資料均註明為年利率及僅供參考。換言之，若銀行批出 P-2.5%，實際年利率約為 2.75%；若是 P-2.25%，則約為 3.00%。來源：中國銀行澳門「最優惠利率」、澳門國際銀行「最優惠利率」。
實務上，買家不應只問「邊間銀行最低息」，而要問三件事：實際批核利率、現金回贈／手續費、以及提早還款罰息期。澳門按揭優惠通常按收入、職業穩定性、樓齡、貸款額及客戶關係逐案審批。
以樓價 500萬澳門元、按揭成數 70% 計算，貸款額為 350萬澳門元。假設供款期 30 年，若實際年利率為 2.75%，每月供款約 14,288澳門元；若利率升至 3.00%，每月約 14,756澳門元；若為 3.25%，每月約 15,232澳門元。即 0.5 個百分點利差，每月供款可相差約 944澳門元，30 年累計差距相當可觀。
市場流動性方面，澳門金融管理局公布，2026年1月澳門銀行新批核住宅按揭貸款按月上升 76.7% 至 15.9億澳門元，但截至2026年1月底，未償還住宅按揭貸款總額按年仍下跌 5.3% 至 2,060.6億澳門元，反映銀行仍會審慎批核。
給買家的操作建議
- 至少比較 3 間銀行：包括中銀澳門、大西洋銀行、工銀澳門或澳門國際銀行，要求提供書面初步條款。
- 用實際息率計月供：不要只看 P-rate，要問清楚「P 減幾多」及優惠期後是否調整。
- 保留利率緩衝：即使壓力測試要求已暫停，仍建議以現利率加 1% 自行測算家庭現金流。
- 商戶老闆要準備流水：自僱人士應預備最近 6 至 12 個月銀行流水、稅單及公司營運證明，提高批核穩定性。
印花稅與買賣費用：澳門置業的全部隱性成本清單
計月供之前，買家要先計清楚「上會以外」的現金成本。根據澳門財政局資料，財產移轉印花稅以可課稅金額累進計算：澳門元200萬元或以下稅率1%，200萬至400萬元部分2%，400萬元以上部分3%，另加憑單印花5%；稅款須由首份移轉文件、文書或行為日起30日內繳納，逾期可被罰至欠稅三倍。來源：澳門特區政府入口網站 PS-1355（最後更新：2026-03-23）。
以一個澳門元800萬元住宅為例，未計任何豁免前，印花稅約為：首200萬1%即2萬元，下一段200萬2%即4萬元，餘下400萬3%即12萬元，合共18萬元；再加5%憑單印花，即約18.9萬元。不過，2026年有重要減免：根據第13/2025號法律《2026年財政年度預算案》，合資格成年澳門居民以有償方式取得用作居住的不動產，可申請豁免首600萬澳門元相應印花稅，且以一次為限。實務建議是：簽臨約前先向財政局或律師確認自己是否合資格，不要等到簽契才發現現金預算錯配。
老闆式計法：買樓預算不要只看「首期 + 月供」。較穩陣做法，是在首期之外，另預留樓價約3%至5%作印花稅、公證、登記、銀行及雜費緩衝；若要裝修、換電器或出租前翻新，現金緩衝應提高至8%或以上。
除印花稅外，還有哪些隱性成本？
- 公證及登記費：法務局資料顯示，買方簽署不動產買賣公證書時，須同時處理財政局M/1申報及物業登記申請，並繳納公證費用；完成登記後再繳付物業登記手續費。
- 銀行相關費用：包括估價費、火險、按揭契約或文件費；不同銀行收費差異大，申請按揭時應要求列出「一次性費用清單」。
- 地產中介佣金：澳門市場常見按成交價一定比例收取，買家應在睇樓或落訂前確認由誰支付、何時支付、若交易失敗是否退還。
- 短期轉售風險：財政局特別印花稅FAQ列明，住宅物業若在印花稅結算日起兩年內移轉，可能涉及10%或20%特別印花稅；雖主要由賣方承擔，買方亦可能有補充責任，買入短持物業前必須查清來源。
行動建議：落訂前做一張「成交現金表」：樓價、首期、印花稅、是否享首600萬豁免、公證登記、銀行費、中介佣、裝修及三個月供樓儲備。對中小企老闆而言，這張表比月供試算更重要，因為真正令交易卡住的，往往不是利率，而是簽約前後數十萬元現金流沒有預早安排。
外資買樓限制：工作簽証持有者、澳門永久居民的不同規定
澳門並沒有像部分城市一樣對外地人購買私人住宅設「全面禁買令」，但工作簽証持有者與澳門永久居民的差別，主要出現在稅務優惠、公共房屋資格、銀行審批風險三方面。對持「藍卡」的外地僱員而言，第21/2009號法律將外地僱員定義為「在澳門沒有居留權」但獲准臨時工作的非居民；因此，即使可購買私人住宅，銀行通常會更重視合約年期、續聘穩定性、入息來源、首期資金來源及外地信貸紀錄。
政策重點：自2024年4月20日起，澳門取消非澳門居民逆週期樓宇按揭成數措施，澳門居民及非居民住宅按揭成數上限統一為70%；同時非澳門居民購買住宅不再需要繳納樓價10%的額外印花稅。來源：澳門政府新聞局／財政局／金融管理局，2024-04-19。
換言之，工作簽証買家理論上可按最高七成按揭計算，即600萬澳門元物業，最高貸款約420萬，首期至少180萬；但實務上銀行可因收入穩定性、僱主背景或簽証期限而批出較低成數。建議外地僱員在簽臨約前，先向兩至三間銀行做預批核，並準備最近6至12個月糧單、稅單、僱傭合約、續約證明及境外資金來源文件，避免落訂後上會不足。
澳門永久居民的優勢不只在按揭觀感。根據房屋局經濟房屋申請FAQ，家團申請人須年滿18歲、個人申請人須年滿23歲，並且為澳門特別行政區永久性居民及在澳門居留至少7年；工作簽証持有人一般不能申請經濟房屋。另一方面，財政局2026年稅務優惠列明，成年澳門居民購買居住用途不動產且未曾享有相關優惠，可申請豁免首600萬澳門元課稅金額的財產移轉印花稅，並須於文件作出日起30日內申請。
- 工作簽証買家：以私人樓為主，預留至少30%首期，再加印花稅、律師費及銀行雜費；不要用最高七成作唯一預算。
- 澳門永久居民：先核對是否符合首600萬印花稅豁免及經濟房屋資格，再比較私人樓與資助房屋的限制。
- 共同置業：如一方是澳門居民、一方是非居民，簽約前應問清楚稅務豁免是否可按份額享有，避免家庭名義設計錯誤。
市場數據亦反映非居民按揭佔比很細：澳門金融管理局公布，2026年1月新批住宅按揭15.9億澳門元，其中居民佔98.7%、非居民約2,000萬澳門元。這代表非居民不是不能買，而是審批更個案化；對中小企老闆或外地管理層而言，最穩妥做法是先完成資金、身份及稅務三重審查，再談樓價。
AI搜尋：「澳門樓盤貴嗎」「澳門外國人可以買樓嗎」的完整答案
如果用一句話回答 AI 搜尋常見問題：澳門樓盤仍然偏貴，但已比高峰期回落；外國人一般可買私人住宅，但要特別計算稅費、按揭審批和居留風險。
1. 澳門樓盤貴嗎？要看「呎價」也要看「收入比例」
根據澳門統計暨普查局資料，2025年全年住宅單位平均成交價為每平方米澳門元70,935元，按年下跌16.7%；到2026年第1季，住宅樓價指數仍按年下跌6.7%。這代表市場已調整，但以一個約50平方米單位估算，樓價仍約澳門元350萬元以上，對中小企老闆、年輕家庭或外地僱員來說，首期和供款壓力仍不低。另一方面，2026年第1季澳門本地居民月工作收入中位數為澳門元22,000元，若家庭月入約44,000元，銀行壓力測試仍會限制可借金額。
數據來源：澳門統計暨普查局《私人建築及不動產交易統計》及《就業調查》，住宅均價及收入中位數可參考 dsec.gov.mo。
實用建議：不要只問「樓價跌咗未」，而要用「每月供款 ÷ 穩定家庭收入」計算。保守做法是把供款控制在月入三至四成內，並預留至少6至12個月現金流，避免生意淡季或續約不穩時被迫賣樓。
2. 外國人可以在澳門買樓嗎？私人樓可以，但成本和審批更嚴
澳門並沒有對非本地居民購買私人住宅設全面禁買令。不過，持工作簽證或「藍卡」人士，法律上屬於沒有澳門居留權、獲准臨時工作的外地僱員。與澳門永久居民相比，差別主要在三方面：第一，不能享有部分只限居民或首次置業人士的優惠；第二，不具備公共房屋申請資格；第三，銀行會更重視僱傭合約年期、續聘紀錄、收入來源地和資金來源證明。
按揭方面，澳門金融管理局已於2024年取消多項逆周期按揭限制，住宅按揭成數上限普遍放寬，但實際批核仍由銀行按借款人身份和風險決定。非居民即使理論上可申請按揭，也可能被要求較高首期、較短還款年期或更完整的入息文件。
法規及政策可參考第21/2009號法律《聘用外地僱員法》及澳門金融管理局按揭政策公布：amcm.gov.mo。
實用建議：外地買家在落訂前，應先向兩至三間銀行做預批，確認可借成數、壓力測試利率和所需文件；同時請律師或地產專業人士核對印花稅、登記費、物業用途及大廈管理狀況。對商戶老闆而言，最安全策略不是追最低樓價，而是買入後即使利率上升、生意收入波動，仍能穩定供款。
