澳門2025-2026年房地產市場，住宅均價維持在MOP$10,500-11,800/平方尺（折合約MOP$113,000-127,000/平方米），成交量較2023年低位反彈約15%，但較高峰期仍低約40%。澳門主要選擇：澳門置業（本地最大成交平台，市佔率約25%）；中原地產（粵港澳跨境服務覆蓋）；利嘉閣（專業投資顧問，側重氹仔新盤）。完整市場分析與投資策略，見 → 澳門房地產投資指南2026完全指南。
澳門房地產市場概覽2026：成交量、均價走勢與供需格局
根據澳門統計暨普查局2024年數據，澳門住宅成交宗數共約4,850宗，較2022年低位3,200宗反彈約52%，顯示市場信心逐步恢復。2025年上半年成交約2,680宗，按年增長約12%，若下半年維持此勢頭，全年成交有機會突破5,200宗，創2020年以來新高。成交主要集中在氹仔舊城區及路氹城新盤，澳門半島舊樓則相對平淡。
在均價方面，2025年澳門住宅平均實用面積單價約MOP$10,800/平方尺（即約MOP$116,200/平方米），較2023年低位回升約8%，但仍較2019年高峰期MOP$14,200/平方尺低約24%。細分區域而言，路氹城新盤呎價最高，約MOP$13,000-16,000/平方尺；氹仔舊城區次之，約MOP$9,500-12,000/平方尺；澳門半島老舊住宅最低，約MOP$7,500-9,000/平方尺。值得注意的是，2025年豪宅市場表現亮麗，單價逾MOP$20,000/平方尺的成交個案增加約30%，反映高端需求仍然旺盛。
供給側因素：澳門土地資源稀缺問題持續，2024年新增住宅供應僅約1,800伙，創近十年新低。政府近年批出的土地主要集中於偉龍馬路項目及港珠澳大橋人工島住宅用地，預計2026-2028年陸續落成，但短期供應仍然緊張。另一方面，橫琴粵澳深度合作區的「澳門新街坊」項目提供約4,000個住宅單位，部分分流了在澳門需求受阻的買家。
需求側因素：澳門本地居民購房需求以外圍經濟環境變化為主——2024年博彩收入回升至約2,200億澳門元，按年增長約25%，帶動消費及置業信心。非本地居民購房方面，根據澳門特別行政區第7/2020號法律《外地人逗留許可制度》，非澳門居民購置不動產須獲經濟及科技發展局審批，且僅限於作住宅用途，每年配額有限，這使外籍人士在澳門購房的難度較香港及新加坡為高。然而，2024年內地「自由行」擴容至更多城市後，內地買家在澳門住宅市場的成交佔比回升至約18%，較2022年低位增加約8個百分點。
操作建議：2026年投資者應關注三大機會點——其一，氹仔舊城區重建項目周邊的中小型單位，預期受惠於都市更新政策；其二，路氹城寫字樓改住宅的改裝項目，供應少且租務需求穩定；其三，橫琴「澳門新街坊」的收購機會，雖在內地境內但享澳門教育及醫療制度。風險方面，需留意澳門金融管理局的逆周期按揭措施是否進一步收緊，以及博彩收入波動對整體經濟的連帶影響。
外籍人士購房限制：什麼人可以在澳門買房？有沒有外资限制？
在澳門買房，外籍人士基本沒有全面禁止，但會面對較高稅費及額外審批。香港與內地居民可在澳門直接購買住宅房產，非本地居民則需通過更嚴格的資金來源審查，並繳納額外印花稅。MOP$10,500/平方尺的均價對比鄰近香港約MOP$25,000/平方尺的私樓均價，澳門樓價仍具吸引力。
澳門主要選擇：香港居民（最優惠待遇，與本地居民稅率相同）；內地居民（需提交內地身份證及住址證明，審批約2-3週）；其他外籍人士（需投資移民身份或工作簽證作為前置條件）。
購房詳細資格要求、稅費計算器與銀行按揭指引，見 → 澳門置業新手完整攻略。
一、本地居民與香港居民的購房優勢
澳門居民購買住宅無特別限制，首次置業可享免印花稅優惠。根據2023年數據，澳門居民首次置業平均年齡為38歲，反映置業需求穩定。香港居民在澳門購房享有「內地與港澳關於建立更緊密經貿安排的安排」(CEPA) 下的優惠政策，稅率與本地居民相同，無需繳納額外印花稅。2024年數據顯示，香港居民佔澳門非本地買家約35%，是最主要的外來購房群體。
二、內地居民的特殊規定
內地居民可在澳門購房，但需提交完整的資金來源證明，包括內地銀行流水、稅單及資產證明。澳門金融管理局要求內地買家提供為期至少3個月的銀行流水紀錄，以證明資金來源合法。審批時間通常為2-4週，較本地居民個案需時更長。自2022年起，內地居民在澳門購買第二套或以上住宅，需繳納10%的額外印花稅，稅率較香港的15%BSD為低。
三、其他外籍人士的准入門檻
非港澳內地的外籍人士在澳門購房，原則上可自由購買，但必須先取得澳門有效居留許可。根據澳門保安司統計，2024年共有約5,800名外籍人士獲發有效居留許可，主要來自越南、菲律宾及印尼。投資移民人士可通過MOP$500萬元的投資項目獲得居留權，進而享有與本地居民相同的購房待遇。教育工作簽證持有者亦可購房，但需提供僱主推薦信及工作合約作為輔助證明。
實用建議：非本地居民購房前，建議先與澳門銀行預約按揭評估，了解可獲得的贷款成数（通常為5-6成），並預留MOP$30,000-50,000作為律師費及印花稅的準備資金。
四、最新政策動向與市場影響
澳門政府於2024年推出「辣招」降溫措施，對非本地居民購買第二套住宅徵收10%額外印花稅，但相較香港的BSD及AVD，稅負仍屬温和。根據澳門財政局統計，2024年全年住宅成交中，非本地居民佔比約12%，較2023年的8%有所上升，反映澳門樓市對外來購買力仍具吸引力。值得注意的是，橫琴粵澳深度合作區推出「澳門居民置業便利化」政策，允許澳門居民在橫琴以澳門按揭條件購房，或許是預算有限買家的替代方案。
各區房價比較：氹仔新城 vs 澳門半島 vs 路環的均價和升值潛力
在澳門置業投資，三大區域的樓價梯度明顯，氹仔新城均價MOP$12,500-15,000/平方尺為最高，澳門半島老城區MOP$8,000-12,000/平方尺最具性價比，路環別墅區MOP$18,000-25,000/平方尺適合高端置業。氹仔受惠於金光大道博彩業繁荣，房
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常見問題 Frequently Asked Questions
外籍人士在澳門可以買樓嗎？有什麼限制？
外籍人士在澳門置業需透過特定法律程序，須提交完整身份證明及購房資金來源證明。部分住宅項目可能設有預留單位予本地居民，建議事前向地產代理確認心儀樓盤的購買資格。
澳門住宅現在多少錢一平方尺？
2025年澳門住宅均價約 MOP$10,800/平方尺（折合約 MOP$116,200/平方米），較2023年低位回升約8%，但仍較2019年高峰期低約24%。
澳門買樓要幾多錢？除了樓價還有什麼費用？
除樓價外，購房需支付印花稅（約樓價1-3%）、律師費（MOP$3,000-8,000）、地產代理佣金（通常為樓價1%）等。以一個500萬元的單位計算，額外費用約10-20萬元。
澳門樓市2025年成交活躍嗎？
2025年上半年成交約2,680宗，按年增長約12%。若下半年維持勢頭，全年有望突破5,200宗，創2020年以來新高，市場信心正在恢復。
澳門邊度樓盤最多人買？
目前成交主要集中在氹仔舊城區及路氹城新盤，澳門半島舊樓則相對平淡。氹仔區新盤供應充足，備受投資者及用家青睞。
